Холодной зимой 2010 года партнеры кипрской компании Consulco Capital тщетно искали в Москве инвесторов для запуска фонда инвестиций в коммерческую недвижимость Лондона. На фоне растущих российских индексов прогноз доходности фонда в 7–9% годовых практически никого не интересовал. Рынку недвижимости Великобритании, казалось, было еще далеко до восстановления. К тому же Consulco Group с 1993 года специализировалась на налоговом планировании и бизнес-консультировании и раньше не занималась бизнесом по управлению активами. Однако сооснователь компании Дмитрий Хенкин все же нашел четырех инвесторов, еще одного привел вице-президент, партнер Михаил Соболев. За пять лет чистая доходность участников синдиката Hermes Holdings Estate Limited в фунтах стерлингов составила 143%, или 29% годовых.

Сейчас ситуация обратная: убеждать инвесторов в привлекательности инвестиций на этом рынке не нужно. «С начала 2015 года, после девальвации рубля, характер спроса изменился. Четверть клиентских запросов приходится на коммерческую недвижимость, приносящую регулярный доход, которую можно рассматривать как аналог депозита в валюте. Еще в 2014 году получать доход от недвижимости желали менее 10% клиентов», — говорит директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина. Среди инвесторов с небольшим капиталом все более популярным становится формат вложений в фонды, где управляющая компания отбирает и оценивает объекты недвижимости, а также занимается их управлением. Какие возможности есть у инвесторов, приобретающих недвижимость совместно с другими покупателями, и какие риски их поджидают?

На Молтон-стрит хороший шопинг

Бывший советский офицер, замполит Соболев считал себя хорошим сейлзом Consulco, ведь большую часть жизни он продавал непопулярный товар — политику КПСС. Однако пять лет назад и ему было не под силу изменить отношение российских инвесторов к инвестициям в британскую недвижимость.

«Уверен, люди потом кусали локти, увидев результат Hermes», — посмеивается Хенкин.

Блестящий результат не был случайным везением: еще в 2008 году Consulco решила диверсифицировать бизнес и вкладывать в недвижимость Лондона. К этому времени группа входила в число крупнейших аудиторско-консалтинговых компаний Кипра, ее сеть насчитывала 12 офисов с 300 сотрудников в девяти странах, а число клиентов-юрлиц превысило 5000. Для развития отдельного направления — Consulco Real Estate — компания в 2009 году наняла знатока лондонской недвижимости Дэвида Кинга, управлявшего фондами недвижимости для Credit Suisse, AXA и Henderson Global Investors.

Первые восемь инвесторов, включая трех сооснователей Consulco, инвестировали в Hermes £8,4 млн. Еще примерно столько же составил заемный капитал, привлеченный от кипрских банков. На спаде рынка Hermes вложился в 10 объектов коммерческого ритейла и ресторанной недвижимости в центральном Лондоне, давших хорошую ренту и доход от переоценки в результате редевелопмента. Самым удачным объектом Кинга стал маленький трехэтажный особняк на модной Саут-Молтон-стрит. На первом этаже он сменил арендатора, предоставив площадь более платежеспособному бутику косметики, для которого дополнительно расчистили подвал. Два верхних этажа здания из склада переоборудовали в жилые помещения. Кроме того, управляющие смогли получить разрешение на возведение дополнительного жилого этажа, незаметного с улицы. В результате объект, купленный за £2,3 млн, стал стоить £6,5 млн.

Hermes — нерегулируемый фонд на Виргинских островах в форме синдиката с акционерным соглашением на пять лет. Такая форма, говорят в Consulco, позволяет прилично экономить на издержках и оптимально планировать налоги: проценты на долг от аффилированной компании в размере 50% инвестированных средств относятся на затраты, поэтому издержки по налогу с рентного дохода минимальны. Для инвестров Hermes выпускал отчетность по МСФО, включающую независимые оценки имущества от международных компаний Knight Frank или Jones Lang LaSalle. По истечении пятилетнего срока соинвесторы Consulco продали свои доли, исходя из рыночной оценки инвестиционного портфеля в £32 млн без учета долга. «Инвесторы зафиксировали прибыль и остались довольны, а боссы Consulco продолжают инвестировать в лондонскую недвижимость — для них это хороший пенсионный продукт», — поясняет представитель Consulco.

Прибавку к будущей пенсии после закрытия Hermes кроме Хенкина смогут получить и другие сооснователи — брат и сестра, экономист Мариос и юрист Елена Хаджируссос. В начале 1990-х их отец был начальником Хенкина в Coopers & Lybrand (сейчас PwC) в Никосии. К тому времени уроженец Ленинграда Хенкин успел более 10 лет пожить в США, где получил специальность аудитора, жениться на гречанке и перебраться на Кипр. У Хенкина было уникальное для того времени на Кипре сочетание западного финансового образования и свободного русского языка. Хаджируссос-старший решил, что у молодежи большое будущее в бизнесе, и решил их познакомить. Молодые предприниматели сначала занимались международной коммерцией с Россией, но вскоре поняли, что будут востребованы здесь по основным специальностям, и учредили налоговую фирму Consulco.

Сейчас Хенкин больше половины времени посвящает инвестициям. «Для меня недвижимость в Лондоне — это однозначно инвестиции по расчету, — признается он. — Мы научились смотреть на здания как на коммерческие объекты, и неважно, красивые они или нет. Конечно, есть понятие трофейного объекта — приятно купить здание с хорошей историей и архитектурой на красивой улице, но это просто бонус». В последние годы доходность для инвесторов в центральном Лондоне существенно снизилась, и повторить успех Hermes вряд ли удастся, поэтому руководители Consulco обратили внимание на городские окраины.

В ближайшие полгода он запускает новый синдикат Sparta Capital Holdings Limited на пятилетний срок с тем же прогнозом доходности — 7–10% годовых. Потенциальные объекты инвестиций — торговая коммерческая недвижимость и прилегающие офисные и жилые помещения Лондона в местах масштабного строительства жилых комплексов и модернизации городской среды. Минимальная сумма инвестиций — от £250 000, стартовый капитал — £15 млн, из которых часть внесут основатели Consulco. Вознаграждение управляющих — 1,75% в год от рыночной стоимости активов за управление и 10% чистой прибыли после продажи всех объектов. Сопоставимый уровень вознаграждения предусмотрен для индивидуальных инвестиций или синдикатов из двух-трех инвесторов, которых у Consulco около десятка.

За эти годы компания нарастила объем активов, связанных с недвижимостью Лондона, до £100 млн.

Примерно треть из них приходится на сервис краткосрочного кредитования под залог жилой недвижимости в формате peer-2-peer (равный — равному). Через этот сервис Consulco Finance кредитует заемщиков на суммы от £100 000 до £1 млн на срок 3–12 месяцев с доходностью до 12% годовых. Размер кредита составляет до 65% от стоимости залога жилой недвижимости при условии, что заемщик в ней не проживает. На русскоязычном сайте компании инвесторы могут выбрать один из таких заложенных объектов и приобрести часть прав по кредиту в расчете на 6–8% годовых в зависимости от уровня риска. За полтора года расплатиться вовремя по кредиту не смог только один заемщик, но суммы от продажи его залога, занявшей четыре месяца, хватило на покрытие всех обязательств. Правда, срок кредита оказался более года, поэтому инвестор был вынужден заплатить в Англии налог 20% с полученного дохода.

Ключевые заемщики Consulco Finance — покупатели инвестиционной недвижимости на аукционах или в частном порядке, которые заплатили 10% аванса и в течение месяца должны найти еще 90% суммы сделки. Однако цели займа могут быть любыми — от покупки яхты до оплаты непредвиденных расходов. Предварительное одобрение можно получить в день обращения, оформление документов займет еще 2–3 недели. После получения короткого займа под 12% годовых заемщики могут рефинансировать его через стандартный ипотечный кредит в банке под 3,5–4% годовых, на что обычно уходит до 3–4 месяцев. На рынке залогового bridge-кредитования у Consulco Finance около десятка конкурентов, например Montello Bridging Finance или Proplend. Тем не менее Consulco планирует серьезное расширение этого направления. Хенкин уверяет, что спрос на такие кредиты превышает предложение и места хватит всем. Запуск Consulco Finance в 2014 году обошелся в несколько миллионов фунтов, проект уже вышел на операционную прибыль.

На Вест-Джордж-стрит выросла ставка

«Рынок Лондона может быть интересен для редевелопмента, но он перегрет, и перспектива инвестирования в активы со стабильным источником дохода выглядит неочевидной. Качественные объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральном деловом районе, приносят в фунтах не более 2,5–3,5% годовых, — считает председатель совета директоров инвестиционной группы «РВМ Капитал» Сергей Орлов. — Иная ситуация в региональных городах Великобритании, например в крупнейшем городе Шотландии Глазго. Доходность там выше, и есть перспективы для дальнейшего роста арендных ставок».

В декабре 2015 года акционеры группы купили офисное здание в центре Глазго. Небольшой объект на Вест-Джордж-стрит площадью около 3000 кв. м обошелся в £8,7 млн с привлечением заемных денег. По данным PropertyWeek, РВМ может потратить на сделки с недвижимостью Великобритании £50–60 млн. Как сообщает издание, договор аренды средним сроком около 5 лет в приобретенном офисе приносит 6,5% рентного дохода, однако итоговые ставки капитализации для покупателя могут оказаться выше: часть арендаторов, например аудиторско-консалтинговая фирма KPMG, покидает насиженные места...

Источник| Forbes.ru