Инвестиции и заработок — два в одном
Эта статья о том, какие есть способы заработка от инвестирования денег в недвижимость, которые могут включать ваши финансы, а также вы можете приобретать жилье не на ваши деньги или зарабатывать на чужой недвижимости. В прошлых статьях я рассказывал вам о том, как можно хорошо зарабатывать на недвижимости с помощью сдачи в аренду недвижимости и это довольно распространенный способ, затем приводил пример, как можно начать инвестировать деньги в недвижимость без стартового капитала.
Самая элементарная схема инвестирования денег в недвижимость, зависит от того вида недвижимости, который вы выберете. То, что вероятнее всего можно себе позволить — это жилая недвижимость, т.к. инвестировать в коммерческую недвижимость, для начинающего инвестора дорогова-то. 1. Инвестиции в жилую недвижимость Это вариант заработка на недвижимости может иметь несколько вариантов реализации: а). Первичная недвижимость Здесь всё понятно — инвестируете деньги в недвижимость на стадии котлована. Этот вариант подойдет тем, у кого есть деньги и довольно крупные. б). Вторичная недвижимость Здесь инвестиции в недвижимость могут начаться с малого — приобретения жилья в виде комнаты. Комната может быть в общежитии коридорного или секционного типа, комната в квартире, малосемейка и т.д.
Некоторые могут возразить, что выгодных вариантов для приобретения не найти на рынке недвижимости Хабаровска, т.к. цены на приобретение жилья искусственно завышены и виноваты в этом и собственники и посредники. Но выяснение кто прав, а кто виноват в этой ситуации не есть цель статьи. Вы никогда не найдете выгодные варианты в объявлениях, поэтому если смотрите по ним, то можете перестать заниматься этим пустым занятием. Реальные объекты, по выгодной для вас цене, чтобы затем приобрести их в собственность, можно найти только, если вы сами, непосредственно встречаетесь с людьми, которые их продают. Лучше с собственниками, если не получается, то посредниками. И это надо делать методично.
Допустим, вы нашли в продаже комнату за 1 млн рублей. Всегда, при приобретении жилья, можно сторговаться на 100 тыс рублей, а иногда, в зависимости от ситуации, и больше. Затем идете в банк, желательно, в котором вы корпоративный клиент, чтобы получить выгодный кредит, и берете 900 тысяч рублей. Банк посылает на объект оценщика, который оценивает комнату на 1 млн 100 тысяч. В итоге у вас есть первоначальный взнос 20%. В результате, вы приобретаете жилье без денег — на деньгах банка и начинаете ее сдавать. Сдаете в аренду и покрываете кредит, возможно покрытие будет не полностью и вам придется какую-то небольшую сумму доплачивать, но может получиться так, что сдадите по выгодной цене. Аренда может покрывать ваш кредит. По истечении времени вы поймете, что схема работает и через определенный промежуток времени 5-7 лет, эта недвижимость будет уже в вашей полноправной собственности.
Таким образом приобретают жилье в Хабаровске уже не единицы людей, скорее сформировалась небольшая прослойка общества, которая занимается этим, как мини-бизнесом и инвестицией одновременно. К тому же ваши дети и внуки потом не будут думать о приобретении жилья и скажут спасибо вам и вашей инвестиционной деятельности. Это, конечно долгосрочная схема, как и всё, что связанно с недвижимостью и для претворения ее в жизнь придется перебороть сложившийся менталитет в нашем обществе, который диктует брать здесь и сейчас, не заботясь о чем-то в перспективе. 2. Управление недвижимостью Более серьезный и энергозатратный вариант инвестирования и извлечение прибыли из чужой недвижимости. Может реализовываться несколькими способами. Можно это делать в частном порядке, можно организовать свою фирму.
Кстати, нормальных и серьезных фирм в этой нише, в России, в настоящее время пересчитать по пальцам руки. Одной из причин, скорее всего, опять является российский менталитет, который предусматривает важный фактор, присутствие которого губит любой успешный бизнес — никто не хочет нести ни за что ответственности. Именно по этой причине бизнес развивается довольно тяжело. Но опять отклонился от темы:) Кто может быть клиентом? Это люди, которые владеют недвижимостью. Например, приобрели ее в удачный момент или просто оказались ее владельцами случайно, получив по наследству или в дар и они достаточно избалованы жизнью, чтобы заморачиваться управлением недвижимостью, искать способы извлечения прибыли и притворять их в жизнь. Задача состоит в том, чтобы найти этих людей и помочь им, параллельно помогая себе. Идете по Хабаровску, видите баннер «Сдается» — придите к этим людям и предложите заняться управлением их недвижимостью за определенный процент вознаграждения. За спрос в нос не ударят. Предложите снять с них проблемы по поиску арендатора, его контролю и получения оплаты за аренду.
Довольно часто те же самые ТОП-менеджеры строительных компаний выкупают квартиры или офисы в построенных ими же домах. Они уже в возрасте, у них дети-внуки и заниматься арендой им уже не камельфо. К тому же, это на первый взгляд кажется, что сдавать аренду, особенно коммерческую недвижимость, не сложно. Это только, если смотреть поверхностно, а один раз окунувшись в это они понимают, что заниматься этим не особо хотят. Найти таких людей несложно — было бы желание. Предлагайте свои услуги по управлению недвижимостью, начнете с одного объекта, потом подключите второй-третий и т.д., постепенно поймете весь механизм работы этой схемы, непрямой инвестиционной деятельности, выработаете правила и инструменты управления недвижимостью. За счет управления чужой недвижимостью у вас появится денежный поток который можно будет показать банку или другому инвестору, с которым, показав, что схема работает, приобретаете недвижимость в долях или на партнерских условиях.
Далее, при увеличении денежного потока, вы можете начать самостоятельно приобретать в собственность недвижимость. В этом способе заработка на чужой недвижимости есть определенный и существенный минус. Набирать базу объектов, которыми вы занимаетесь можно не до бесконечности, особенно, если вы занимаетесь этим без команды помощников. К примеру, ваш день может уходить на суету, которая будет просто убивать личное время: потекший кран, разборки с соседями и прочее. В результате можно стать заложником своего мини-бизнеса, от которого нельзя отлучиться ни на один день. Хотя определенный существенный бонус, в виде хорошего дохода, будет неизменно присутствовать. 3. Поиск выгодных объектов и продажа сделок с недвижимостью Вы можете мониторить рынок недвижимости на наличие объектов, которые можно приобрести с существенным дисконтом. Если вы умеете разговаривать с людьми, обладаете навыками переговоров, можете убеждать и чувствуете ситуацию, тогда вполне реально найти ликвидные квартиры на рынке недвижимости Хабаровска.
Например, квартира стоит 3 миллиона, а вы сторговались, либо нашли за 2, 5 миллиона. При этом вам останется найти людей, которые вложат деньги в этот объект и приобретут в собственность недвижимость. Ими могут оказаться даже ваши друзья, знакомые, знакомые знакомых, соседи или просто инвесторы, которые занимаются жилой недвижимостью, как смежным бизнесом и т.д. Почему? Очень просто. В России сложилась практика, что вкладывать надежнее в недвижимость, чем в акции или денежные депозиты. В процессе отбора или поиска объектов вы уже будете понимать, какие объекты более выгоднее, чем другие, выведете для себя определенную формулу, по которой будете определять уровень их ликвидности. Найдете ликвидный для инвестирования объект — продайте эту сделку кому-нибудь. например, в Хабаровске есть такие примеры, когда покупают в удовлетворительном состоянии объекты, делают недорогой ремонт и перепродают, отбивая за один-полтора месяца две-три сотни рублей.
По аналогии с перекупщиками машин, только у них оборот быстрее. Либо еще пример, вы покупаете недвижимость, садите туда арендатора и продаете, как готовый мини-бизнес. Найдутся люди, которые купят подобную коммерческую или жилую недвижимость, с согласованными перепланировками, разрешениями, перспективными арендаторами, которые будут арендовать эту недвижимость долгосрочно. Кому подойдет такой способ заработка и инвестирования денег в недвижимость? Тем, кто так или иначе соприкасается с рынком недвижимости: риэлторы, оценщики, ипотечные брокеры, да и просто люди, подкованные в вопросах недвижимости.
Как найти инвестора Раньше не было клубов предпринимателей. Надо ходить общаться с людьми. Социальные сети тоже работают, но несколько сложнее их там найти, т.к. сами они там не сидят, скорее их знакомые. Любой может найти по цепочке своих знакомых человека, который станет инвестором. При этом надо не боятся себя презентовать. При этом эти самые инвесторы, которые перешагнули планку в 50 лет, могут вас научить таком, чего вы не узнаете ни на одном мастер-классе. При этом не надо искать миллиардера, т.к. для начала вам пригодится рублевый миллионер, который научит заработать миллион, потом найдете долларового миллионера и т.д. Небольшое резюме: найти инвесторов не так сложно, как может показаться.
Есть люди, которые нуждаются в управлении их недвижимостью, которые хотят просто получать доход, не касаясь проблем с арендаторами. Есть люди. которые понимают, что депозиты не всегда выигрышные, особенно в последнее время, когда они не перекрывают инфляцию. Почему умные люди вкладывают в недвижимость? Потому что инвестировать деньги в недвижимость — это не только способ приобрести долгосрочный актив, это пенсионный фонд ваш и ваших будущих поколений (детей и внуков… правнуков), это тот фундамент, на котором будет крепнуть дальше ваш род. За рубежом, где давно это поняли, у богатых людей есть родовые имения, их дети потом за счет этих активов учатся в престижных школах и вузах. Т.е. детям или внукам уже не придется подрабатывать, меньше есть или спать — это время можно будет потратить на обучение, например. И здесь важно разделять бизнес и активы.
Бизнес может развалиться при очередном кризисе, а вот с аренды недвижимости будет капать и капать, с каждой квартиры или с инвестиции в коммерческую недвижимость. И тогда будет возможность бросить то, что развалилось и начать заново что-то новое, либо не расстраиваться по пустякам. Правила работы с недвижимостью В России недвижимость стоит очень дорого (по ценам на квартиры в Хабаровске вы это уже поняли). Вследствие этого, появляются много всякого рода мошенников, желающих нажиться на нелегальных или полулегальных схемах. Опыт показывает, что при инвестировании в недвижимость, как впрочем и везде, желательно работать честно, т.к. репутация бесценна и она может приносить прибыль.
Те, кто гонится за короткими и быстрыми деньгами, неизменно проигрывает, т.к. работа на перспективу всегда выгоднее, в отличие от желания урвать здесь и сейчас. Пусть на перспективу вы будете работать немного дольше и не сразу получите желаемое, но ваши старания окупятся с лихвой. Ваша инвестиционная деятельность должна нести ценность людям, развиваться творчески и помогать другим, т.е. некая своеобразная миссия. Не только я уже давно пришел в к выводу, что развиваюсь только за счет помощи людям. Я приношу что-то полезное в их жизнь, помогаю им, работаю на них своим умом и опытом, а они помогают мне в ответ. Это вопрос этики. Что касается закона, то в этом случае надо понимать, где вы идете нужной дорогой без знаков «STOP»,чтобы вы шли на риски осознанно, а не попадали в просак по незнанию. Для этого надо иметь подкованных юристов, которые подскажут вам, где та грань, которую нельзя пересекать. Эта необходимость возникла из-за несовершенства наших законов и вам при инвестировании денег в недвижимость надо будет ее учитывать.
Например, есть мнение, что при сдаче в аренду не надо платить налогов. Это игра в кошки-мышки с законом может закончится плачевно, особенно в свете последних событий, когда в Москве начали гонения на незаконную сдачу в аренду. Это до поры до времени не дошла волна до регионов но обкатают систему и пустят по остальным городам и придется подстраиваться. Выход здесь простой — найти грамотного бухгалтера, который подберет для вас такую схему вращения финансов, по которой вы будете платить налоги минимально — это их работа. В чем минус работы «в черную» Во-первых, вы, как инвестор не сможете дальше развивать свой бизнес, оставаясь постоянно на определенном этапе развития, что не позволит увеличить денежные потоки, хотя опыта и возможностей будет хватать. Во-вторых, вы не сможете достаточно рекламироваться, т.к. будете бояться засветиться, а недостаток рекламы тоже будет влиять на оборот.
источник: www.habrealty.ru
